«Учет финансовых инструментов: что делать с закладными?»

С точки зрения инвестора, покупающего портфель / получающего портфель в залог, ипотечный кредит с закладной является более удобным инструментом , чем просто ипотечный кредит без закладной, так как:

1. Закладной достаточно для доказательства кредита.
2. Запреты и ограничения на передачу закладной исключены.
3. Возражения должника ограничены содержанием закладной.
4. Осуществление зачета к последующему приобретателю исключено.
5. Сильная защита добросовестного приобретателя закладной в отличие от простого ипотечного кредита.

Соответственно, закладная, исходя из ее сути, является инструментом, который облегчает оборот ипотечных кредитов на вторичном рынке.

В настоящей докладе рассмотрим закладную с точки зрения действующих стандартов МСФО .

Определения типа финансового инструмента

Прежде всего, следует определить тип финансовых инструментов, к которым относится закладная. Здесь основная дилемма: является ли закладная ‘loans and receivables’ или ее следует классифицировать как-то иначе.

Исходя из определения ‘loans and receivables’ и сути закладной как инструмента, облегчающего оборот ипотечных кредитов на вторичном рынке, планируемого к продаже инвесторам, следует признать, что закладная (ипотечный кредит, удостоверенный закладной) не может отвечать данному определению в большинстве случаев.
Здесь как раз следует посмотреть, для чего банки используют закладные!

Большинство небольших и региональных банков выдают ипотечные кредиты по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с продажей закладных в течение периода от 6 месяцев до года. Соответственно, формально у таких банков закладные должны быть отнесены в «торговый портфель».
Для крупных универсальных банков или специализированных ипотечных банков ситуация несколько иная. В большинстве случаев банк накапливает портфель ипотечных кредитов с целью его рефинансирования, в том числе через секьюритизацию, продажу через ПИФ или иным способом. Так как период держания портфеля не определен, то соответственно, закладные должны быть отнесены в портфель «доступные к продаже».

Редкое исключение составляют банки, не планирующие продажу портфеля ни при каких обстоятельствах. Для ипотечных кредитов с очень длительным сроком погашения ситуация маловероятная, однако в данном случае банк может классифицировать закладные как ‘loans and receivables` в своем портфеле.

Последствия классификации

Основное последствие классификации заключается в том, по какой стоимости должны отражаться закладные в балансе банка как активы и на что влияют изменения в справедливой стоимости портфеля закладных.

Для первого и второго случая портфель закладных должен оцениваться по справедливой стоимости. Справедливая стоимость портфеля закладных помимо прочего зависит от таких показателей как LTV, скорость досрочного погашения портфеля, вероятность дефолта, величина просрочек.

Изменения в справедливой цене для торгового портфеля непосредственно влияют на прибыли / убытки отчетного периода банка, для «доступного к продаже» портфеля изменения в справедливой цене отражаются в собственном капитале банка.

При классификации закладных как ‘loans and receivables` портфель закладных должен учитываться по амортизированной стоимости с использованием метода эффективной процентной ставки по портфелю.

Практические сложности и ограничения

В настоящее время в России нет биржевой торговли закладных. Большинство сделок продажи осуществляют по цене, равной остатку основного долга по закладной и начисленные проценты, в том числе и по налоговым соображениям . Кроме того, аналитика портфелей закладных (являющаяся одним из ключевых источников данных для определения справедливой цены) в большинстве банков находится на начальном этапе становления.

Все это приводит к тому, что, определение справедливой стоимости портфеля закладных может быть затруднено. Соответственно, банки могут оценивать портфель закладных по амортизированной стоимости с использованием эффективной процентной ставки.

Основные выводы

По нашему мнению, правила Центрального Банка по учету ипотечных кредитов и закладных в частности, могут быть приближены к правилам МСФО, так как отчетность по МСФО в любом случае обязательна для подготовки банками по требованию регулятора.

---

• Положение ЦБ РФ 205-П от 5 декабря 2002 г.
• Основные преимущества закладной подробней были озвучены моим коллегой по Проекту IFC Юрием Туктаровым в его публикациях и презентациях
• IAS 32, IAS 39, IFRS 7
• Автор, не переводит данный термин, источник п. 9 стандарта IAS 39 – Определения и термины стандарта
• есть отдельные случаи покупки/продажи портфелей с дисконтом / премией, но без серьезного аналитического инструментария ни продавцу, ни покупателю трудно убедить другую сторону в справедливости претензий на дисконт / премии, однако, в ведущих банках такие инструментарии активно внедряются

Выступление на конференции Института проблем предпринимательства «Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО): практика перехода и применения. Реформа бухгалтерского учета»